Se ti sei trovato a decidere di voler vendere il tuo immobile, la prima domanda che naturalmente viene è: Quando posso effettivamente realizzare dalla vendita del mio immobile?
La scelta è molto importante perché la definizione del prezzo di vendita avviene attraverso una stima e ci sono diverse tipologie che gli operatori utilizzano per la stima di mercato.
Quali sono i due errori che io commettevo in passato?
Nel corso degli anni ho commesso molti errori, ma oggi con te voglio condividere quali sono quelli che ti sconsiglio vivamente di commettere:
- La prima tipologia di stima che viene utilizzata è quella definita dei comparabili attualmente in vendita. Sostanzialmente, tu oggi per farti un’idea di quanto possa valere la tua casa, vai a vedere quello che c’è attualmente in vendita con le stesse caratteristiche nella stessa tua zona.
Perchè è un errore sostanziale?
Perché quello che tu attualmente vedi in vendita e con cui tu decidi di parametrare il valore del tuo immobile, sono case che oggi sono in vendita e che noi non sapremo se saranno vendute e se effettivamente la cifra comunque di vendita sia quella che noi vediamo esposta, anzi posso garantirti che sicuramente non lo sarà.
Quindi, andare a concentrare una stima su un dato non concreto, è un errore grossolano che ti invito a non commettere. - Il secondo criterio che potrai utilizzare è quello che viene utilizzato da alcuni miei colleghi basato sulle stime dell’OMI (Osservatorio del Mercato Immobiliare).
La verità è che questo strumento è molto limitato.
Ti spiego in questo esempio come vengono determinati i valori di questo osservatorio. Facciamo finta che tu hai un immobile al secondo piano con ascensore da vendere in via Matteotti a Nocera Inferiore, vai a verificare all’interno del manuale e vedi che un immobile in buono stato come il tuo nella stessa zona viene valutato dai 1.000 ai 1.200 euro al mq.
Il problema è, che quel dato che ti viene fornito, è una media tra TUTTI gli immobili venduti, non tenendo in considerazione nessun parametro se non il buono stato. All’interno di questa valutazione, ci saranno quindi immobili che verranno presi in considerati ma magari sono al quarto piano senza ascensore o con un affaccio fronte strada e contro il tuo che magari è un immobile con un affaccio interno o senza ascensore.
Ora ti starai chiedendo, quindi quale strumento devo utilizzare per valutare correttamente la mia casa?
Se tu vuoi essere veramente preciso e andare ad identificare il valore vero dell’immobile, lo strumento che utilizzo ormai da anni e che mi ha dato la possibilità di essere veramente preciso e puntuale nell’ attribuire il valore dell’immobile è quello che io definisco il valore comprabile del venduto.
Sostanzialmente nel momento in cui tu hai un immobile di 100 metri sempre in Via Matteotti, tu vai a recuperare tutti quelli che sono gli atti notarili di altri immobili venduti con le stesse caratteristiche, nella stessa zona e così facendo vai a verificare effettivamente qual è il prezzo reale a cui queste case sono state vendute.
Ti ricordo che se non vuoi commettere errori, puoi sempre affidarti ad un professionista del settore.
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